Реклама



Замовити роботу

Замовити роботу

Счетчики




Вітаємо вас на сторінках нашого сайту!

Сайт readbook.com.ua - це зібрання книг по темах: бухгалтерський облік, економіка, маркетинг, менеджмент, право, страхування, філософія та фінанси.

Сподіваємось, що ця література буде корисна, як для школярів, так і для студентів.

Усі книги викладені з метою ознайомлення.
Список всіх підручників >>> Экономика и организация предприятия

Тема 2. Хозяйственные средства предприятия

2.2. Инвестиции и капиталовложения. Методы оценки эффективности капиталовложений.




Инвестиции – долгосрочные вложения в строительство, разработку и производство техники с длительным сроком службы
Расчет эффективности инвестиций предприятия полагает описание ожидаемых экономических результатов от запланированных капиталовложений.
Капиталовложения – средство на реализацию проекта.
2.2.1 Методы определения эффективности инвестиций
2.2.1.1 Метод расчета чисто дисконтированной стоимости
Предполагается, что фирма заранее знает минимально допустимую процентную ставку.
Дисконтная ставка – процентная ставка, которая применяется будущим платежам и учитывает риск, связанный с фактором времени.
Чистая дисконтная стоимость – разность между текущей дисконтной стоимостью, на базе расчетной процентной ставки стоимости и величины капиталовложений.
Учитывается: а) ожидаемая норма прибыли, которую предприятие может получить от расходов и инвестиций, б) процентная ставка – реальная и номинальная.
Процентная ставка – цена, которую должна заплатить фирма, чтобы занять денежный капитал, необходимый для приобретения реального капитала.
Номинальная ставка выражается в текущих ценах.
Реальная ставка корректируется с учетом инфляции, риска, ликвидности. Инфляция связана с общим изменением цен (повышением). Риск связан с неопределенностью процессов в будущем и зависит от сроков прогнозов. Ликвидность зависит от возможности фирмы реализовать свои активы (Высоко ликвидными являются денежные средства и ценные бумаги под гарантией государства. Средне ликвидными – ценные бумаги, вращающиеся на вторичном рынке. Низко ликвидными – прочие активы.)
2.2.1.2 Метод расчета внутренней нормы окупаемости (срок окупаемости)
Оценивает эффективность капиталовложений путем капиталовложений внутренней (предельной) нормы окупаемости с эффективной процентной ставкой.
Внутренняя норма окупаемости – соответствует такой процентной ставки, при которой достигается нулевая чистая дисконтированная стоимость.
На стратегию инвестирования влияют факторы:
– Издержки на приобретение и эксплуатацию оборудования
– Технологические расходы
– Система налогообложения (сумма и структура налогов)
– Наличный фондовый капитал
– Ожидание (сроки)
– Нестабильность инвестиционной политики
В настоящее время политика инвестирования направлена на децентрализацию, уменьшение удельного веса государственных вложений, изменение механизма их распределений.
Средства госбюджета выделяются на реконструкцию и техническое перевооружение только на условии кредитования (на 1998 реконструкция и перевооружение организаций практически сведено до минимума).
Государственная централизация капиталовложений предусматривается на социальную инфраструктуру, социальную сферу, наукоемкие производства.
Процентные ставки бывают:
1. С постоянной базой (простая процентная ставка).
2. С последовательно изменяющейся базой (суммарная, полученная на предыдущем этапе дисконтирования).
3. Сложная процентная ставка
Будущая стоимость: FV = PV (1+R)r (FV – будущая стоимость, PV – текущая стоимость, R – процентная ставка, r – кол-во лет).
Текущая стоимость – стоимость будущих поступлений или доходов с поправкой на процентную ставку.
Текущая стоимость служит основой для сравнения прибыльности и суммы доходов по различным проектам.
Нематериальные активы – долгосрочные вложения, имеющие стоимостную оценку, но не имеющие натурально-вещественную форму. Способны приносить прибыль в течении ряда лет (имущественные и не имущественные права, в том числе на интеллектуальную собственность, расходы на аудит, на гудвил), возникает при приобретении фирмы, если стоимость приобретения превышает стоимость по балансу, связанных с благоприятным расположением фирмы, технологическим процессом, квалификация кадров – оценивается как бизнес-линия предприятия.
При внесении в счет вклада в уставной фонд применяется на баланс по сумме, указанной в акте приемки. На акт приемки обязательно присутствие аудитора.
По не материальным активам начисляется амортизация, как правило, с учетом срока службы 10 лет, но не более срока деятельности фирмы.
2.2.2 Оценки имущества при изменении собственника
Программой экономического развития Украины (1992г.) предусмотрено разгосударствление собственности.
Возможна приватизация:
1. Госимущества
2. Жилого фонда
3. Земли
Объекты делятся на: а) объекты малой приватизации (до 20 000 руб.), б) фондоемкие, в) предприятия-монополисты. Для каждого типа объектов – свой способ приватизации:
а) Объект приватизации – имущество, отдельные хозяйственные комплексы, не завершенное строительство. В 1995 разрешили выкуп помещений (в 1992 было право только на аренду)
б) Госимущество классифицируется по 6 группам, для каждой определен способ приватизации.
Способы приватизации:
1. Аренда с правом выкупа.
2. Коммерческий конкурс (под инвестиционные обязательства) или не коммерческий конкурс, в том числе с отсрочкой платежа.
3. Аукцион. Позднее – акционирование через корпорацию и преобразование в открытое акционерное общество.
4. По особому плану. План – распределение пакета акций.
Покупатели: юридические и физические лица, в том числе не резиденты (без гражданства). В определенных случаях необходима декларация о доходах.
Посредники:
1. Холдинговые компании
2. Инвестиционные фонды и компании – от своего имени и за свой счет приобретают имущество по поручению клиента при этом обменивая приватизационные сертификаты на свой сертификат. То есть если отдаешь компании свой сертификат, она не обязана согласовывать с вами куда вкладывать.
3. Доверительные общества – от имени и поручению клиентов доверительные общества обменивают приватизационные сертификаты на акции предприятий, при этом клиент не теряет права собственности сертификата.
Продавец: государство в лице фонда госимущества. Этот фонд имеет свои отделения в различных частях. Не продали не завершенные строительства и нежилые помещения, которые не были приватизированы.
2.2.3 Методология определения стоимости объектов недвижимости
В литературе описаны 3 классических подхода.
2.2.3.1 Метод прямого сравнения анализа продаж
Подход предусматривает наличие достоверной сопоставляемой информации об объемах, условиях продаж, физических характеристиках, местонахождении. Эффективность снижается при относительно малой выборке, по прошествии большого периода, в условиях нестабильности рынка.
Используется американскими брокерами.
2.2.3.2 Затратный метод
Применяется для объектов специального назначения, а также для нового или предполагаемого строительства. При оценке затрат рассчитывается накопительный разнос объекта, оценка и определение процента уменьшения полезности объекта из-за физического, морального, экономического износа.
В основе: оценка остаточной стоимости с учетом компонента месторасположения.
В Киеве существует 6 зон и соответствующие им коэффициенты (историческое ядро и 5 зон), учитывается куда выходят окна, этаж, старое здание или нет.
Метод предпочтителен в незавершенном строительстве, не введенных в действие объектов, при оценке инфраструктуры.
С 1995 разработан земельный кадастр (оценка стоимости земли) – по степени народнохозяйственной ценности земель выделено 148 экономико-планировочных зон, для каждой из которых определено базовая стоимость.
2.2.3.3 Доходный метод. Метод прямой капитализации
Учитывает подход с точки зрения дохода, то есть в основе лежит принцип ожидания будущих выгод. Выгода от владения собственностью включает право получения дохода во время владения, а также возможный доход вследствие продажи после окончания срока владения.
Для измерения доходов используют понятия: потенциального, валового, чистого операционного дохода; денежного потока до уплаты налогов; чистой прибыли.
Последовательность выполнения расчетов:
1. Определяется потенциальный валовой доход, полученный от эксплуатации недвижимости (как правило за год путем суммирования валового дохода и прочих доходов, получаемых от владения недвижимостью).
2. Путем уменьшения потенциального валового дохода на недобор денежных средств, потери от наличия вакансий, не планируемых расходов и потерь, определяется эффективный валовой доход.
3. Чистый операционный доход – из эффективного валового дохода вычитаются операционные расходы и резервы (учитываются расходы на амортизацию и процент по погашению кредита с целью приобретения).
4. Стоимость определяется путем чистого операционного дохода на соответствующий коэффициент капитализации (минимально допустимая ставка %).




© 2009 Читальня On-Line
Підручники розміщені на сайті для ознайомлення. Графічний матеріал, формули та текстова частина опубліковані частково.